Selezioniamo trentadue immobili l’anno, mai uno di più. Ville storiche, attici monumentali, dimore in campagna. Ogni proprietà arriva al cliente con una scheda d’atelier curata in venti pagine, fotografata da un solo professionista, descritta come si descrive un’opera, non un metro quadro.
Il mercato del lusso italiano vive di volumi finti: portali con duemila annunci, agenzie che pubblicano la stessa villa otto volte, tassi di vendita reali sotto il quattro percento. Abbiamo costruito il nostro atelier a partire dalla domanda opposta: cosa succede se ci limitiamo a proprietà che possiamo davvero raccontare?
La risposta è un catalogo di trentadue immobili l’anno, selezionati personalmente dai tre soci. Ogni proprietà viene fotografata in due giornate, con un professionista che lavora soltanto per noi. Il dossier d’atelier — venti pagine in carta cotone, rilegatura giapponese — viene consegnato di persona ai clienti potenziali, non spedito.
Questo lavoro è possibile perché ci affianchiamo a meno di cinquanta clienti l’anno. La fidelizzazione, in questo segmento, viene dal tempo dedicato, non dalla pressione commerciale. Le nostre compravendite si concludono in media in centosessanta giorni; il margine di trattativa rispetto al prezzo richiesto si attesta intorno al sei percento — la metà della media nazionale per il segmento luxury.
Vendere bene una villa storica significa sapere quale luce filtri da quella finestra, sapere il nome del giardiniere che ne cura il parco, e sapere quanto costa scaldarla a gennaio. Il resto è intermediazione.
Le sei selezionate qui rappresentano la diversità del nostro catalogo: una villa storica, un attico monumentale, una cascina di campagna, un loft d’autore, una proprietà di prestigio internazionale, un investimento di pregio. Le altre sono riservate ai clienti accreditati.
EX VOTO
Villa storica anni Venti su lago, restaurata da Studio Castiglioni nel 2019. Parco di tre ettari con limonaia, darsena privata, piscina riscaldata, casa del custode. Vincolo paesaggistico, certificato di idoneità storico-artistica. Trattabile con riservatezza.
OFF MARKET
Attico monumentale in palazzina di fine Ottocento, vista a 270° sui tetti. Ristrutturazione 2022 firmata da architetto incluso, soffitti affrescati restaurati, parquet rovere posato a Versailles. Doppio garage privato in centro storico (raro).
TENUTA STORICA
Tenuta agricola del Settecento appartenuta a una famiglia di feudatari locali. Restauro filologico durato sei anni con sovrintendenza, mattoni a vista originali, travi in castagno selezionate. Tenuta agricola con vigneto IGT in produzione (1.200 bottiglie/anno).
DESIGN AWARD
Ex officina meccanica del 1936 trasformata in loft monolitico. Soffitti in capriate metalliche originali a 7,8 m, pavimento in resina cementizia industriale, camino centrale in acciaio corten. Premio nazionale Architettura Recupero Industriale 2022.
INTERNATIONAL
Penthouse di nuova costruzione in torre direzionale firmata da studio internazionale. Vista skyline, doppia esposizione est-ovest, jacuzzi privata in terrazza, sistema domotico KNX, certificazione LEED Gold. Possibile acquisto in valuta straniera con consulente fiscale dedicato.
PRESTIGE INVESTMENT
Villino di caccia ottocentesco in riserva venatoria privata, 12 ettari di bosco con sorgente, salone con caminetto monumentale, tre camini secondari funzionanti. Accesso esclusivo a battute di caccia organizzate. Ideale come residenza secondaria di prestigio.
Il percorso che accompagna ogni cliente, dalla richiesta scritta al rogito. Non si salta nulla, e a ogni passaggio è presente uno dei tre soci.
Per accedere al catalogo completo chiediamo una lettera di intenti scritta e un colloquio di novanta minuti in atelier. È il momento in cui ascoltiamo, prendiamo appunti, e capiamo se possiamo lavorare insieme. Nessun mandato firmato in questa fase — solo l’impegno reciproco di non parlarne con terzi.
Sulla base del colloquio, prepariamo tre dossier d’atelier — uno per ogni proprietà che riteniamo rilevante. I dossier sono consegnati di persona, mai spediti, mai inviati via email. Sono in carta cotone, fotografati da Marco G., il nostro fotografo storico, e scritti dai soci.
Le visite alle proprietà sono organizzate in giornate dedicate, con il proprietario informato in anticipo. Vi accompagna un socio — non un assistente. Le visite durano in media due ore: c’è il tempo di vedere la luce della casa in tre momenti diversi della giornata, di sentire i rumori, di parlare con il giardiniere o il custode.
La trattativa viene portata avanti personalmente dal socio referente, mai delegata. Lo scarto medio sul prezzo richiesto, sulla nostra clientela, è del sei percento — contro una media nazionale del dodici. Lavoriamo su poche pratiche: questo significa potersi prendere il tempo di leggere atti, vincoli, planimetrie con la cura che meritano.
Il rogito viene preparato in collaborazione con il vostro notaio, oppure con uno dei tre con cui lavoriamo da più di un decennio. Dopo il rogito restiamo a disposizione dodici mesi: trasferimento utenze, riconfigurazione domotica, segnalazione di artigiani locali, gestione dei piccoli imprevisti che inevitabilmente arrivano nelle prime settimane.
Lavoriamo in tre. Nessun assistente, nessun call center, nessun account manager intermedio. Le pratiche vengono divise in base alla tipologia di proprietà, e ogni socio segue personalmente non più di quindici clienti l’anno.
Ville storiche, proprietà in successione
Diciotto anni di mediazione immobiliare, di cui dodici sui beni vincolati. Iscritto FIAIP, perito iscritto al Tribunale di Brescia. Lavora soprattutto su proprietà in successione e su acquisti che richiedono trattativa con sovrintendenza.
andrea@studio.itAttici, proprietà in centro storico, design
Architetto laureata al Politecnico, dieci anni di pratica progettuale prima della transizione alla mediazione. Si occupa di attici, proprietà in centro storico e di tutte le compravendite che hanno una componente di ristrutturazione importante.
chiara@studio.itInvestimenti, clientela internazionale
Background in finanza corporate, MBA INSEAD, sei anni in private banking prima di entrare in atelier. Cura le compravendite con clientela internazionale, le strutturazioni fiscali più complesse, e gli investimenti con orizzonte di rendita.
tommaso@studio.it«Il loro dossier d’atelier è il più bel documento immobiliare che abbiamo visto nell’ultimo decennio.»
«Best Boutique Real Estate Italy — categoria sotto i cinquanta clienti l’anno.»
«Il loro tempo medio di vendita è il quarantatré percento più basso della media del segmento luxury italiano.»
«Restauro Villa Casati — menzione speciale categoria ville storiche, restauri filologici.»
Il primo incontro è sempre offerto da noi. Si svolge in atelier, preferibilmente al mattino, con uno dei tre soci. Niente catalogo stampato, niente brochure, niente cartelle — solo una conversazione, e gli appunti che prendiamo a mano per voi.
